IFI et expatriation : l'immobilier français reste taxé
Adam Delozanne
Fondateur d'Expatrié.fr
Beaucoup d'expatriés pensent qu'en quittant la France, ils échappent à l'impôt sur la fortune. C'est vrai pour leur patrimoine mondial, mais pas pour la pierre française. Un appartement de standing à Paris, une maison sur la Côte d'Azur ou des parts de SCI restent dans le viseur de l'impôt sur la fortune immobilière, dès lors que ce patrimoine dépasse 1,3 million d'euros. La règle est parfois plus favorable qu'en résidence, puisque l'immobilier étranger sort de l'assiette, mais elle réserve aussi des pièges, notamment la perte de l'abattement sur la résidence principale et le traitement des sociétés immobilières. Voici ce que l'IFI taxe réellement chez un non-résident, et comment en calculer le poids sans mauvaise surprise.
Ce que l'IFI taxe chez un non-résident
L'impôt sur la fortune immobilière frappe le patrimoine immobilier net des personnes physiques. Pour un résident français, il porte sur l'immobilier mondial. Pour un non-résident, la règle se restreint : seuls les biens et droits immobiliers situés en France entrent dans l'assiette.
C'est une différence structurante. Un expatrié possédant une villa à Marrakech, un chalet en Suisse et un appartement à Lyon ne sera imposé à l'IFI que sur l'appartement lyonnais. Ses biens étrangers, quelle qu'en soit la valeur, sont hors du champ de l'IFI français. Le déménagement à l'étranger réduit donc l'assiette au seul immobilier français.
Un impôt qui vise la pierre, pas les placements
L'IFI ne concerne que l'immobilier, directement détenu ou via des sociétés. Les placements financiers, comptes-titres, assurances-vie en unités de compte non immobilières et liquidités n'y entrent pas. C'est ce qui distingue l'IFI de l'ancien impôt de solidarité sur la fortune, qui visait l'ensemble du patrimoine.
Le seuil de 1,3 million et le barème
L'IFI n'est dû que si le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année. En dessous de ce seuil, aucun IFI. Au-dessus, le barème s'applique de manière particulière : le seuil de déclenchement est de 1,3 million, mais le barème progressif se calcule à partir de 800 000 euros.
- En dessous de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier français net : aucun IFI
- Au-delà, le barème progressif court de 0,5 % à 1,5 %, appliqué par tranches à partir de 800 000 euros
- Un mécanisme de décote atténue l'impôt pour les patrimoines juste au-dessus du seuil de déclenchement
Autrement dit, un patrimoine immobilier français de 1,4 million d'euros devient redevable, mais l'impôt se calcule en partant de 800 000 euros, avec une décote pour éviter un effet de seuil brutal. Ce mécanisme est identique à celui applicable aux résidents, seule l'assiette diffère.
Le piège des parts de sociétés immobilières
Détenir un bien via une société ne le fait pas sortir de l'IFI. Les parts de sociétés civiles immobilières et, plus largement, de sociétés à prépondérance immobilière sont imposables à hauteur de la valeur représentative de l'immobilier français qu'elles détiennent.
Le raisonnement remonte les structures : que le bien soit détenu directement, via une SCI, ou via une chaîne de sociétés, la valeur de l'immobilier français finit par être appréhendée. L'interposition d'une société ne constitue donc pas un moyen d'échapper à l'IFI, contrairement à une idée répandue. Elle peut modifier la valorisation retenue, mais pas faire disparaître l'assiette immobilière.
Les prêts entre proches sont encadrés
Les dettes afférentes aux biens imposables sont déductibles, mais la loi limite certaines déductions pour éviter les montages. Les prêts consentis par le cercle familial ou certains prêts remboursables in fine font l'objet de règles restrictives. Une dette réelle et justifiée reste déductible, un endettement artificiel ne l'est pas.
L'absence d'abattement sur la résidence principale
Les résidents bénéficient d'un abattement de 30 % sur la valeur de leur résidence principale pour le calcul de l'IFI. Pour un non-résident, cet avantage disparaît le plus souvent, puisque sa résidence principale se trouve à l'étranger et n'entre pas dans l'assiette française.
Un bien français conservé par un expatrié n'est généralement plus sa résidence principale, mais un bien locatif ou une résidence secondaire, sans abattement. À valeur égale, un même appartement peut donc peser plus lourd dans l'IFI d'un non-résident que dans celui d'un résident qui y vivrait. C'est un point à intégrer avant de décider de conserver ou non un bien de valeur en partant.
Ce que la convention peut changer
Comme pour les revenus, une convention fiscale peut intervenir, mais son effet sur l'immobilier français est limité. Les conventions attribuent presque toujours à la France le droit d'imposer la fortune immobilière située sur son territoire. L'immeuble français reste donc, en règle générale, taxable à l'IFI.
La convention joue surtout un rôle lorsque le pays de résidence dispose lui aussi d'un impôt sur la fortune, en évitant qu'un même bien soit taxé deux fois, ou en réglant le sort de certains actifs particuliers. Avant de raisonner sur l'IFI, un non-résident a donc intérêt à vérifier si une convention sur la fortune existe avec son pays de résidence, et ce qu'elle prévoit. En son absence, ce sont les règles internes françaises qui s'appliquent pleinement à la pierre française.
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Adam Delozanne
Passionné de voyages et de découvertes, Adam partage sur Expatrié.fr les ressources concrètes qui font vraiment la différence pour préparer une expatriation.
Questions fréquentes
Un expatrié paie-t-il l'IFI en France ?
Oui, mais uniquement sur ses biens et droits immobiliers situés en France. Un non-résident dont le patrimoine immobilier français net dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier est redevable de l'impôt sur la fortune immobilière, contrairement à ses immeubles situés à l'étranger, qui échappent à l'IFI.
L'immobilier détenu à l'étranger entre-t-il dans l'IFI d'un non-résident ?
Non. Alors qu'un résident français est imposé sur son immobilier mondial, un non-résident n'est imposé que sur son immobilier français. Ses biens situés hors de France sont hors du champ de l'IFI français, ce qui constitue une différence majeure avec la situation d'un résident.
Les parts d'une SCI comptent-elles dans l'IFI d'un expatrié ?
Oui, à hauteur de la valeur des immeubles français détenus par la société. Détenir un bien français via une SCI, une société civile immobilière ou une autre structure ne fait pas sortir le bien de l'assiette de l'IFI. La valeur des parts est retenue pour la fraction correspondant à l'immobilier français.
Peut-on déduire ses dettes de la base IFI en tant que non-résident ?
Oui, dans les mêmes conditions que les résidents. Les dettes afférentes aux actifs imposables, comme un emprunt ayant servi à acquérir le bien français, sont en principe déductibles pour déterminer la base nette. Des règles limitent toutefois la déduction de certains prêts, notamment familiaux ou in fine.
Une convention fiscale peut-elle supprimer l'IFI ?
Rarement pour l'immobilier situé en France, que les conventions rattachent presque toujours à la France. En revanche, une convention sur la fortune peut jouer sur le traitement de certains actifs ou éviter une double imposition si le pays de résidence a lui aussi un impôt sur la fortune. Il faut vérifier la convention applicable.