Plus-value immobilière des non-résidents : le guide 2026

Qui est concerné et sur quoi

La plus-value immobilière des non-résidents est encadrée par l'article 244 bis A du Code général des impôts. Elle vise toute personne fiscalement domiciliée hors de France qui cède un bien immobilier situé en France : un appartement, une maison, un terrain, mais aussi des parts de sociétés à prépondérance immobilière comme une SCI qui détient de l'immobilier français.

Le principe est celui de la territorialité : peu importe où vous vivez, un immeuble français reste imposable en France lors de sa vente. C'est cohérent avec les conventions fiscales, qui attribuent presque toutes le droit d'imposer les gains immobiliers à l'État de situation du bien. La plus-value se calcule comme pour un résident : prix de vente diminué du prix d'acquisition, majoré des frais d'acquisition et de certains travaux, puis réduit des abattements pour durée de détention.

Le taux réel : 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux

Jusqu'en 2014, les non-résidents hors Europe subissaient un taux majoré. Cette discrimination a été condamnée puis supprimée. Depuis, le taux d'imposition de la plus-value est de 19 % pour tous, résidents comme non-résidents, quel que soit le pays de résidence. À cela s'ajoutent en principe les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.

C'est sur ces prélèvements sociaux que se joue un écart majeur. À la suite de la jurisprudence européenne de Ruyter, les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'Espace économique européen ou de la Suisse sont exonérées de CSG et de CRDS sur leurs revenus du patrimoine. Il ne leur reste alors qu'un prélèvement de solidarité de 7,5 %.

• Résident dans l'UE, l'EEE ou en Suisse et affilié à la sécurité sociale locale : 19 % + 7,5 % = 26,5 % au total
• Résident hors de cet espace (Dubaï, Royaume-Uni, États-Unis, Canada, Asie, etc.) : 19 % + 17,2 % = 36,2 % au total

Les abattements pour durée de détention

Plus vous détenez longtemps, moins vous êtes imposé. Le mécanisme est identique à celui des résidents, mais avec deux cadences différentes selon qu'il s'agit de l'impôt ou des prélèvements sociaux, ce qui explique les deux dates d'exonération.

• Pour l'impôt de 19 % : abattement de 6 % par an de la 6e à la 21e année de détention, puis 4 % la 22e année. Exonération totale d'impôt à 22 ans
• Pour les prélèvements sociaux : abattement plus lent (1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an jusqu'à la 30e). Exonération totale à 30 ans

Conséquence pratique : entre 22 et 30 ans de détention, il n'y a plus d'impôt sur le revenu, mais un reliquat de prélèvements sociaux subsiste. Au-delà de 30 ans, la vente est totalement défiscalisée. Pour les plus-values élevées, une surtaxe s'applique par ailleurs au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, selon un barème progressif indépendant.

L'exonération spéciale de 150 000 €

Les non-résidents disposent d'une exonération spécifique, prévue à l'article 150 U du Code général des impôts, qui n'existe pas pour les résidents. Elle exonère la plus-value réalisée sur la cession d'un logement situé en France, dans la limite de 150 000 € de plus-value nette par cédant.

Cette exonération est encadrée par des conditions strictes. Il faut être ressortissant d'un État de l'Espace économique européen ou d'un pays lié à la France par une convention appropriée, avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la cession, et respecter un délai après le départ. La cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant le transfert de domicile, ou sans condition de délai si le cédant a la libre disposition du bien depuis au moins l'année précédant la vente.

Le représentant fiscal accrédité

Pour garantir le paiement de l'impôt, la France peut exiger d'un vendeur non-résident qu'il désigne un représentant fiscal accrédité, chargé de répondre du calcul et du versement de la plus-value. Ce représentant est une société spécialisée ou une personne agréée, et sa prestation est payante, généralement autour de 0,5 % à 1 % du prix de vente.

La dispense est toutefois large. Les vendeurs résidant dans l'Union européenne, dans l'Espace économique européen et dans les États ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative et de recouvrement en sont dispensés. Pour les autres, la représentation fiscale reste en principe obligatoire lorsque le prix de vente dépasse 150 000 € par cédant ou lorsque le bien est détenu depuis moins longtemps que la durée ouvrant l'exonération totale.

Un calcul chiffré

Prenons un appartement acheté 250 000 € il y a douze ans, vendu 400 000 €, par une personne installée à Dubaï (hors UE, donc prélèvements sociaux pleins) et ne remplissant pas les conditions de l'exonération des 150 000 €.

• Plus-value brute : 400 000 − 250 000 = 150 000 € (les frais et travaux réels viendraient encore la réduire, ils sont ignorés ici pour simplifier)
• Après 12 ans de détention, l'abattement pour l'impôt est d'environ 42 %, soit une base imposable d'environ 87 000 €. Impôt à 19 % : environ 16 500 €
• Pour les prélèvements sociaux, l'abattement est plus faible (environ 11,5 % à 12 ans), base d'environ 132 000 €. Prélèvements à 17,2 % : environ 22 700 €
• Total prélevé par le notaire : environ 39 000 €, versé net environ 361 000 €

Le même vendeur résidant en Espagne et affilié à la sécurité sociale espagnole verrait la part sociale tomber à 7,5 %, soit environ 9 900 € au lieu de 22 700 €, une économie proche de 13 000 €. Et s'il remplissait les conditions de l'exonération des 150 000 €, l'essentiel de la plus-value serait effacé. Ces écarts justifient de préparer la vente en amont plutôt que de la subir à la signature.