Immobilier Portugal : pièges fiscaux pour acheteur français

L'IMT : les droits de mutation portugais

L'IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) est l'équivalent portugais des droits de mutation français (DMTO). Il se paie au moment de la signature de l'acte de vente, par l'acheteur, avant le passage chez le notaire.

Le taux IMT est progressif et dépend du type de bien et de son prix. Pour une résidence principale, les premiers 104 261 € sont exonérés en 2025. Au-delà, les taux progressent de 2 % à 8 % selon des tranches. Pour une résidence secondaire ou un investissement, l'exonération initiale disparaît et les taux démarrent plus haut.

• Résidence principale 0 à 104 261 € : 0 %
• Résidence principale 104 261 à 142 618 € : 2 %
• Résidence principale 142 618 à 194 458 € : 5 %
• Résidence principale 194 458 à 324 058 € : 7 %
• Résidence principale 324 058 à 621 501 € : 8 %
• Résidence principale 621 501 à 1 128 287 € : 6 % flat
• Résidence principale au-delà de 1 128 287 € : 7,5 % flat

IMI et AIMI : taxes foncières annuelles

L'IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) est la taxe foncière annuelle, payée chaque année par tout propriétaire. Son taux est fixé par chaque municipalité dans une fourchette de 0,3 % à 0,45 % sur la valeur patrimoniale tributable (VPT, valeur fiscale du bien, souvent inférieure au prix de marché).

Sur un bien évalué fiscalement à 300 000 € à Lisbonne (taux IMI 0,3 %), l'IMI annuel est de 900 €. C'est largement moins onéreux que la taxe foncière française équivalente sur un bien comparable.

L'AIMI (Adicional ao IMI) s'ajoute à l'IMI pour les propriétaires détenant un patrimoine immobilier supérieur à 600 000 € (1,2 M€ pour un couple). Taux progressifs de 0,7 % à 1,5 % sur la fraction supérieure au seuil. C'est l'équivalent fonctionnel d'un mini-IFI portugais.

Louer son bien : IRS à 28 % et déclaration France

Les revenus locatifs (rendas) d'un bien portugais sont imposés au Portugal à l'IRS catégorie F. Pour les non-résidents fiscaux portugais (cas typique d'un Français qui investit locatif), le taux est de 28 % flat sur les loyers nets.

Pour les résidents fiscaux portugais, deux options : l'imposition au barème progressif IRS (0 à 48 %, généralement défavorable) ou le taux flat 28 % similaire aux non-résidents. La majorité des bailleurs résidents optent pour le flat 28 %.

Côté France, les loyers de source portugaise doivent être déclarés dans la rubrique 'revenus fonciers de source étrangère' (formulaire 2047). La convention France-Portugal de 1971 prévoit l'imposition exclusive au Portugal (méthode du crédit d'impôt côté français), donc les loyers ne sont pas réimposés en France mais entrent dans le calcul du taux effectif si vous restez résident fiscal français.

Plus-values immobilières : double imposition possible

Les plus-values immobilières (mais-valias imobiliárias) sur un bien portugais sont imposées au Portugal selon les règles IRS catégorie G. Pour les résidents fiscaux portugais, 50 % de la plus-value est exonérée, le reste est imposé au barème IRS. Pour les non-résidents (cas Français), 50 % de la plus-value est également exonérée, le reste est taxé à 28 % flat.

Côté France, la convention de 1971 prévoit que les plus-values immobilières sont imposables dans l'État où le bien est situé (donc le Portugal). Pour un résident fiscal français, la plus-value est donc imposée au Portugal, mais elle doit être déclarée en France au formulaire 2047 et entre dans le calcul du taux effectif (sans réimposition).

Une exonération particulière mérite d'être connue : pour la résidence principale revendue, l'exonération est totale si le produit est réinvesti dans une nouvelle résidence principale au Portugal ou dans l'UE, sous conditions (réinvestissement dans les 36 mois).

Les pièges pratiques avant signature

Cinq vérifications opérationnelles avant tout achat au Portugal méritent d'être rappelées. Elles font la différence entre une opération sereine et un cauchemar administratif.

1. 1Caderneta Predial (fiche fiscale du bien) à jour : valeur patrimoniale, propriétaire enregistré, taxes payées
2. 2Certidão de Registo Predial (équivalent du relevé du cadastre) prouvant la propriété et l'absence d'hypothèque ou de servitude
3. 3Licence d'habitation (Licença de Utilização) et conformité aux règles d'urbanisme : indispensable pour pouvoir louer ou habiter
4. 4Diagnostic énergétique (Certificado Energético) : obligatoire à la vente, classe et coûts de mise à niveau
5. 5Pour Alojamento Local : vérifier la licence existante et sa transférabilité

Ne jamais signer un Contrato Promessa de Compra e Venda (promesse de vente) sans avis d'un avocat portugais indépendant. Le notaire portugais (Notário) n'a pas le rôle de conseil du notaire français : il authentifie l'acte mais ne vérifie pas vos intérêts particuliers.